Solarstrom für Gewerbemieter: So holst du mehr aus deinem Dach heraus

„Der Strom wird ja nur von meinem Mieter verbraucht, also was habe ich von einer PV-Anlage?“ Diesen Gedanken haben viele Eigentümer von Gewerbehallen und Büroimmobilien. Er klingt logisch, übersieht aber eine Möglichkeit: Der Solarstrom von deinem Dach kann unter bestimmten Voraussetzungen direkt an deine Mieter gehen und dir vergütet werden.

Statt den Überschuss für wenig Geld ins öffentliche Netz einzuspeisen, nutzt du die Energie dort, wo sie entsteht. In diesem Artikel erfährst du, ob sich eine PV-Anlage auf vermieteter Gewerbeimmobilie lohnen kann, welche Modelle es gibt, was nachts und im Winter passiert und welche Fragen du vor der Planung klären solltest.

Lohnt sich PV auf einer vermieteten Gewerbeimmobilie?

Entscheidend ist nicht, wem das Gebäude gehört, sondern wann und wie viel Energie darin verbraucht wird. Denk an eine Halle mit mehreren Mietern: Büros, Maschinen, Klimaanlagen, Beleuchtung, vielleicht Wärmepumpen und Elektrofahrzeuge, die tagsüber laden. Genau dann liefert die PV-Anlage am meisten Strom. Das passt oft sehr gut zusammen.

Frag dich deshalb nicht nur, wie viel Strom du selbst verbrauchst, sondern wie viel in der gesamten Immobilie gebraucht wird. Wie kannst du diesen Verbrauch sinnvoll mit deiner Erzeugung verbinden?

Darf ich Solarstrom an Gewerbemieter weitergeben?

Grundsätzlich ja. In Deutschland gibt es dafür mehrere Modelle. Umgangssprachlich heißt alles „Mieterstrom“, rechtlich gibt es aber Unterschiede:

• Geförderter Mieterstrom: Seit dem Solarpaket kann der EEG-Mieterstromzuschlag bei neueren Anlagen auch bei gewerblich genutzten Gebäuden infrage kommen. Es gelten allerdings weitere Voraussetzungen.
• Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG): Sie wurde geschaffen, damit lokal erzeugter PV-Strom innerhalb eines Gebäudes einfacher mehreren Nutzern zugeordnet werden kann. Ausdrücklich sind Wohn- und Gewerbemieter gemeint.

Eine vermietete Gewerbeimmobilie schließt die direkte Nutzung deines Stroms durch die Mieter also nicht aus. Welches Modell zulässig und sinnvoll ist, muss aber konkret geplant werden.

So funktioniert die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Deine Anlage produziert mittags Strom, und deine teilnehmenden Mieter brauchen gleichzeitig Energie. Der Strom wird innerhalb desselben Gebäudes oder einer zugehörigen Nebenanlage den Teilnehmern rechnerisch zugeordnet. Dafür brauchst du:

1. einen vereinbarten Aufteilungsschlüssel,
2. eine viertelstündliche Messung der Strommengen,
3. einen Gebäudestromnutzungsvertrag zwischen dir als Betreiber und den teilnehmenden Nutzern.

Was passiert nachts und im Winter?

Die Sonne scheint nicht rund um die Uhr. Der Vorteil dieses Modells: Du musst die komplette Stromversorgung deiner Mieter nicht übernehmen. Der PV-Strom kommt aus dem Gebäude, der fehlende Strom weiter über einen ergänzenden Stromvertrag. Diese Befreiung von der Pflicht zur Reststromlieferung war ein zentraler Gedanke des Modells und für viele Eigentümer ein entscheidender Unterschied.

Und wohin mit dem Überschuss?

Je nach Konzept speist du überschüssigen Strom ins Netz ein. Beim geförderten Mieterstrom können der Mieterstromzuschlag für die gelieferte Menge und eine Einspeisevergütung oder Marktprämie für den Überschuss relevant sein. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung lässt sich dagegen nicht mit dem EEG-Mieterstromzuschlag kombinieren.

Eine weitere Option ist der Batteriespeicher. Du speicherst einen Teil des Überschusses und gibst ihn später im Gebäude ab. Auch die Zwischenspeicherung an demselben Gebäude oder in einer Nebenanlage wird bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung berücksichtigt.

Auch für den Mieter muss es sich lohnen

Ein gutes Konzept bringt nicht nur dir einen Vorteil. Lokal erzeugter Strom ist für Gewerbemieter interessant, wenn das Gesamtmodell wirtschaftlich attraktiv und praktikabel ist. Dazu kommt: Unternehmen beschäftigen sich zunehmend mit ihrer Energieversorgung. Hoher Tagesverbrauch, Ladepunkte für E-Fahrzeuge oder andere elektrische Verbraucher machen eine Immobilie mit eigener Erzeugung zu einem Standortvorteil. Die PV-Anlage ist dann nicht mehr nur Technik auf dem Dach, sondern Teil des Energiekonzepts deiner Immobilie.

Erst die Immobilie verstehen, dann die Module zählen

Starte nicht mit der Frage, wie viele Module aufs Dach passen. Verschaffe dir zuerst einen Überblick:

• Wie groß ist die Dachfläche, und in welchem Zustand ist das Dach?
• Wie viele Mieter gibt es, wie hoch ist ihr Verbrauch, und wann fällt er an?
• Gibt es gemeinsame oder getrennte Zähler?
• Wie lange laufen die Mietverhältnisse, und kommen neue Mieter dazu?
• Gibt es Wallboxen, Wärmepumpen, Klimatisierung, Serverräume oder große Maschinen, oder sind sie geplant?
• Betreibst du die Anlage selbst, oder übernimmt ein Dienstleister Teile der Abwicklung?

Das Letzte ist möglich: Aufgaben wie Vertragswesen, Abrechnung, Kundeninformation oder Messstellenbetrieb lassen sich je nach Modell an Dienstleister übertragen.

Fazit: Dein Dach muss nicht ungenutzt bleiben

Dass du die Immobilie vermietest, ist kein Argument gegen Photovoltaik. Der Stromverbrauch deiner Mieter kann ein Teil deines Energiekonzepts werden. Betrachte dafür das Gesamtsystem aus PV, Speicher, Wärme, Klimatisierung, E-Mobilität und Gebäudeautomation. Ergebnisse lassen sich nicht einfach auf andere Objekte übertragen, jede Immobilie muss einzeln gerechnet und geplant werden. Sammle noch heute Verbrauchsdaten, Zählerstruktur und Mietverträge und prüfe damit, welches Modell zu deiner Halle passt.